并购房源与房东维权同时上演,自如扩张之路不”自如”

并购房源与房东维权同时上演,自如扩张之路不"自如"

近期,国内长租公寓市场风波不断,蛋壳公寓暴雷事件持续发酵,巨头自如的处境也十分微妙。

11月30日,自如就经历了冰火两重天。作为行业老大,自如自称手握100万房源,如今仍在加速扩张。当日正式宣布并购旗下拥有5000间房源的贝客青年精品公寓(以下简称“贝客“)。但在同日,多家媒体曝出,因单方面解约, 北京自如总部遭众多房东上门维权。自如随即发布回应,但网友并不买账,称自如是“霸王条款“,还“两头吃”,房东降租,但租客涨租。

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扩张、维权同时上演 自如回应网友不买账

并购房源与房东维权同时上演,自如扩张之路不"自如"

据了解,自如收购的贝客公寓隶属于江苏贝客邦生活服务有限公司,成立于2013年,法定代表人为魏子石,实缴资本2603万元。贝客青年精品公寓在全国拥有31个项目,主要为集中式白领公寓,合计房源5000余间,分布在北京、上海、南京、苏州等地。

此时自如通过并购贝客,可以以较低的价格收入房源,扩大市场规模,并非坏事。但问题在于,新房源收购、管理都需要较大现金流,在疫情冲击下,自如即便再不差钱也会受影响。

贝壳研究院数据显示,疫情期间自如管理的100万间房源,受疫情影响平均多空置15天,企业直接损失预计超过6亿元。

在此背景下,自如近期频繁曝出违约停租、要求房东降租等事件。11月3日的“业主维权”视频内容显示,自如业主称,从6月份起自如就开始电话骚扰、短信轮番骚扰,求房东要么降租,要么解约。还业主表示,自如单方面要求业主解约,还要求业主赔偿前期高额的装修费。

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针对业主诉求,自如方面已经做出了回应,称回应称所有遭受解约影响的租客都会友好协商,对于符合合同支持的业主,将会赔付违约金。自如表示,对于解约的业主,自如将根据合同约定,赔偿业主两个月房租,终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用,如果金额高于两个月房租,按最高两个月房租进行结算。

但业主对上述回应并不买账。有网友指出,“说是赔偿两月违约金,但还是让房东支付装修折旧费,最后两项抵扣,他们一毛钱不出。自如违法成本怎么这么低呢?”

另一位网友表示,自方面违约,还要从违约金中扣除“装修“,使业主无法获得赔偿,最后还拿个别业主的个别诉求企图把矛盾转移到业主身上。

不仅是业务被“坑”。多名网友称,自如是“两头吃“,对房东解约、降租,但租客涨价。“对房东降价,对租客涨价,自如蛋壳都是这个套路。”,“疫情最严重的时候续租,涨了200。”11月初,新浪科技也报道称,多名租客遭遇自如强制解约,甚至直接被管家赶出家门。

有业内人士表示,之所以跟房东单方面解约、租户涨价,可能由于自如前期囤房、甚至高价囤房过多,疫情下入住率不足,难以支付房东的房租,资金回笼难度大。而收购新房源,需要更多资金。

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扩张也离不开租金贷 被投诉“诱导贷款”

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从收购贝客这一行为上看,自如的资金链情况应该还能维持,但作为长租公寓企业的标配,自如也涉及到租金贷问题。

众所周知,蛋壳公寓的倒下,很大程度上是依靠“租金贷”模式盲目扩张。根据蛋壳公寓招股书,其租客使用租金贷的比例高达91%,去年底将至65%,但仍远超过监管部门划定的30%红线。

这种模式,一度为蛋壳公寓的发展提供了充足的资金,用以规模扩张、收储房源、维持团队运营,而租客则分期向金融机构偿还租房贷款。但这种模式风险暗藏,遇到疫情、出租率不足等问题,企业就可能遭遇资金链断裂。

但自如官方曾数次声明,其租金贷比例低于监管要求的30%。不过,自如并未对外披露真实的数据。

但从投诉帖上看,自如对租金贷也很重视。在新浪“黑猫投诉”上和聚投诉上,多名用户投诉

自如管家以“海燕计划应届生分期免息,0押金,服务费七折等诱导消费,没提及任何有关贷款行为。”而在退租之后,自如又要求租户以违约金名义补交押金。

并购房源与房东维权同时上演,自如扩张之路不"自如"

根据投诉帖,可以发现“海燕计划“是自如推出的,专门针对应届毕业生的租金贷项目。

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海燕计划宣传“使用分期付款可享0首付”,自如分期息费全免,使用京东白条、自如分期等方式缴纳租金享受0押金。但根据投诉人提供的扣款信息,在退租时,租户需要交纳租金、服务费、违约金、历史生活费等各类费用。但此前监管已三令五申,不得在贷款业务中收取高额服务费,推高综合借款成本。

根据自媒体新经济IPO测算,自如租金贷的利率最高15.8%,超过最高法民间借贷利率的保护上限,即LPR的四倍。

目前,自如还未针对其中租金贷的利率问题在做出回应,但明显的是,通过租金贷,自如等长租公寓企业可以实现资金回笼和快速扩张的目的,但一定程度上形成了资金池,放大了杠杆,风险却转移给了金融机构和租客。

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长租公寓亏损魔咒 自如扩张能“自如”吗?

并购房源与房东维权同时上演,自如扩张之路不"自如"

众所周知,国内长租公寓的模式几乎都是“二房东”,即从房主手中租房子,然后装修后再租给租客。在这种模式下,获客成本、装修投入、后期的服务投入均需要高额资金成本,但收入来源只有所谓的租金“差价。

但目前,长租公寓行业普遍亏损,原因是需要大量现金流拿新房、装修,而出租率又受疫情等因素影响导致下滑。以蛋壳公寓为例,2020年一季度,蛋壳公寓入住率75.6%,比上年末的76.7%下降1个百分点,但较去年二季度的89%大幅下滑。蛋壳公寓一季度净亏损12.344亿元,亏损扩大逾50%;经调整净亏损为9.789亿元,亏损扩大逾20%。

自如的盈利情况并未公开,但在青客、蛋壳先后上市时,自如曾表示暂无上市计划。

但今年受疫情冲击,很多长租公寓都面临更高的空置率,资金回笼更加困难。从自如的情况来看,采取租户涨价、房东降价或解约的行为,也在于此。

目前,长租市场显然没有恢复到疫情之前的水平,自如等长租公寓品牌面临的资金和运营方面压力依旧不小。在此时背着房东租客两头“骂名”加速扩张的自如,可以说并不“自如”。

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本文源自头条号:金融观察团V

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