深圳抢房,你看到的解读都是错的

因为其濒临,有深圳大冲村塞纳河美誉的大沙河。两天内,华润城润玺收到诚意登记申请15036份。最终,通过资料审批,入围摇号的有效登记号是9687份。对应1171套房屋,意味着命中率低至12%。而且深圳政策要求普通商品房拿到证之后3年内不得转让。未来房价是否上涨是未知数。

1.5万富人哄抢华润城千余套新房,“打新股”的盛况在楼市上演,这是因为深圳政府大幅压低房价,结果好心办坏事,给富人送了500万大礼包吗?本文来自微信公众号:财经十一人(ID:caijingEleven),作者:刘建中、郑慧,题图来自:视觉中国

深圳华润城润玺一期11月25日开盘,均价13.2万元/平米的1171套新房遭1.5万余人抢购,盛况犹如股票市场的“打新股”,据说抢到一套房就立赚500万,因为周边可比二手房均价18万元/平米。

最近两周,深圳楼市“打新”的新闻引发热议,无数人感叹:房价如此之高、有钱人如此之多、套利空间如此之大、政府管理如此之糙、开发商如此之委屈。

深圳抢房,你看到的解读都是错的

建设中的深圳华润城润玺一期 

很多人认为,深圳政府为顺应“房住不炒”,把预售价强行压低了近5万元,强制开发商按照13.2万均价预售。刚需人群拿不出超千万的购房款,最终参与者以富人为主。所以,相当于政府给富人送了大礼包。

真是这样吗?我们来抽丝剥茧。

周边可比二手房单价真是18万吗?

打开贝壳找房的“地图找房”页面。选择深圳区域,下图映入眼帘。最下面的南山区,以11.5万/平米的均价,显得卓尔不群。

深圳抢房,你看到的解读都是错的

图1:深圳二手房情况

点开南山区,科技园板块13.5万/平米,依然傲立群雄。

深圳抢房,你看到的解读都是错的

图2: 深圳南山区二手房情况

再点开科技园。右下角,会看到本文的主人公:华润城润玺一期花园。

深圳抢房,你看到的解读都是错的

图3:华润城润玺一期的周边二手房(1)

与华润城润玺最可比的当然是华润城润府一二三期。

华润城润玺和润府,本来就同属一个大型旧村改造项目:大冲村旧改。按照次序,润玺该叫润府四期。也许因为四期和“死期”谐音,所以换了一个马甲。

从图3和图4看,华润城项目一二三期,二手房平米均价分别为18.5万、17.1万、18.3万。而且不难发现,本文的主人公华润城润玺,似乎比他的几个哥哥更加优秀。因为其濒临,有深圳大冲村塞纳河美誉的大沙河。

当然,有人会指出,能看到美景的只有少数户型,而且濒临繁华的沙河西路,噪音是个大问题。但不论如何,至少润玺不比他的三个哥哥差。

那么从表面看,润玺应该定价18万/平米。于是乎,很多人就匆忙下了诸多结论:政府强行压价、剧烈扭曲价格、炒房客享受巨大套利空间、住建部门的管理手段太粗糙……

然而,激动之后,我们冷静地分析一下。

深圳抢房,你看到的解读都是错的

图4: 华润城润玺周边二手房(2)

先分析华润城润府一二三期的二手房情况。

从表1可以看出,面积小于150平的房屋,挂牌均价都略大于18万元/平米,但面积越大越便宜。如果房屋面积超过200平,挂牌均价为12.4万元/平米。

润玺1171套房屋中,有约120套面积处于200平米段,还有约120套处于175平米段。开发商如果为了追求快速清盘,就不可能把均价定在18万。实际上,把均价定在比大户型二手房均价略高的13.2万是可以理解的。

深圳抢房,你看到的解读都是错的

表1: 华润城润府一二三期挂牌二手房面积与价格

更重要的是,挂牌价格只是卖房者的意愿,成交价和成交数量更说明问题。

表2显示,最近一年来,润府一二三期共成交15套,成交单价约为13万元/平米。

深圳抢房,你看到的解读都是错的

表2: 华润城润府一二三期二手房成交情况

有读者可能说,看最近一年的情况有失公允,因为最近半年涨价了。那么请注意,在15套成交中,只有1套成交于最近六个月内。

这唯一成交房屋的情况如下:

成交时间:2020年11月18日。


房屋面积:206平。

成交单价:82970元/平米。

当然,不排除有零星成交没有被记录在案。但在最近的六个月内,71套房只成交了1套。这从一个侧面说明,挂牌价格虚高。或者说,有价无市。所以可以放心地说,以18万/平米作为预售参考价格非常不妥当。

既然二手房无法参考,那么就应该参考周边在售新盘。周边深业中城均价13.1万/平米、华侨城天鹅堡三期12.5万/平米。这两个楼盘的区位和档次和润玺比较像。那么润玺预售价定在13.2万/平米,似乎没太大的毛病。

我们要理解一点:政府调控的本意不是压价,而是希望和周边持平。政府住建部门真正要管控的是,开发商跳跃式加价。

当然,最后结果可能超出了管理部门的预期,可能也超出了华润自己的预期,其实恐怕也超出了很多网友此前的预期。

网上有个趣贴:华润城四期开盘价格大猜想。(华润城四期就是华润城润玺一期。)

该贴第一页的9个网友预测中,最高预测是14万,而7个网友预测预售价格会小于或等于13万。

所以,我们认为,住建管理部门并没有刻意大幅压价。

不管定价者初衷如何,最后的结果是,润玺打新场面热闹而宏大。

2020年11月16日,销售方案释放。两天内,华润城润玺收到诚意登记申请15036份。最终,通过资料审批,入围摇号的有效登记号是9687份。对应1171套房屋,意味着命中率低至12%。

当幸运儿拿到购房资格,选好心仪的房子,他们当真可以赚到传说中的500万吗?

500万这么好赚吗?

假设一位幸运的炒房客买到了一套100平的房子,按照每平米5万的价差,他似乎可以赚500万元。但分析后发现,他想要赚到这空中楼阁的500万,并不容易。

众所周知:从办理完贷款到交房一般要2年时间;拿到房产证至少需要几个月时间。而且深圳政策要求普通商品房拿到证之后3年内不得转让。

而且根据我们的估算,一套南山区的二手房从挂牌到成交大约需要8个月。(估算方法:目前,贝壳网上登记的南山区二手房存量为5510套,贝壳大约登记了80%的二手房源。那么二手房总存量为6900套。wind显示南山区10月~11月,月均成交800套。所以,平均卖房周期约8个月。其实,超过千万的高价房,成交周期会比平均值更长。)

按照以上条件,炒房客从办理完贷款到出售房屋回款,总共需要6年以上的时间。

炒房客每平米的总资金成本是多少呢?咱们算算:房价13.2万,缴纳契税和公共维修基金2.5%,成本变为13.53万(13.2*1.025=13.53)。资金有机会成本,不买房,投资别处也会有收益,这里参考房贷利率,设定为5%,那么六年后的非房投资收益为18.13万元(13.53*1.056=18.13)。也就是说,六年之后,每平米房子的投资成本为18.13万元。

未来房价是否上涨是未知数。就算6年以后,润玺二手房活跃成交价格突破了20万元/平米,这个投资客的超额收益也非常有限。六年总超额收益13.82%【(20-18.13)/13.53=13.82%】,年化不足2.2%(1.0226-1=13.95%,13.95%>13.82%)

有读者认为,超额收益2.2%也不错了。但是,您考虑过人家承担的风险吗?他们有可能永永远远地被套牢在高岗之上。

有读者会提出一个疑问:“能拿出上千万的炒房客会傻吗?一定经过了仔细思考,一定算过账的。”我想有三种解释:

第一、虽然没有记录,但华润城一二三期的确有18万价格的零星成交。这给了炒房客错觉。就像虽然看到有一扇出去的门,但如果门的宽度有限,当大家都想出来的时候,大家可能都出不来。

第二、18万的二手房价格就算没有成交,至少反应了一种预期,反应了一种价格同盟的心态。

第三、有些炒房客认为,13.2万的价格,买宇宙中心的房子,风险很小。而且未来房价可能还会翻倍,收益空间却很大。毕竟中国只有三个宇宙中心:均价10万的上海黄埔、均价11万的北京西城、均价12万的深圳南山。

过去的已经过去,我们更关心未来。这种万人哄抢,似乎买到即赚到的局面,未来还会出现吗,这是政策失当造成的吗?

类似的场景未来还会出现,而且可能源于政策失当

我们觉得,类似场景未来还会出现。但原因却和华润城截然不同。华润城事件更像是一次产品的热销,而不是行政干预导致的打新套利。

然而,在未来一年的房地产市场里,却可能出现行政干预导致的套利打新。这是因为出现了以下情况。

目前在深圳、杭州、广州等地的热点地块拍卖时,会设置未来销售限价。

例如,2020年10月13日,深圳土地拍卖中,住宅用地均约定了未来销售价格。其中,龙华民治A808-0020地块商品房,最高销售均价6.72万元/m2;坪山马峦G11341-0137地块商品房,最高销售均价3.95万元/m2

如果这些项目在拍卖一年后入市,而周边二手房的真实价格已经显著高于限价,那么就很有可能引发类似的打新哄抢。

管理者应该认识到,价格上升是由于供不应求,任何形式的单纯限价都不能解决根本问题,只会扭曲价格信号,而且往往弊大于利。

刚需族不一定能从“限价”中受益。因为,刚需族需要和投机族竞争。显然,刚需族的财力处于劣势。

而且,虽然限制了价格,但开发商总可以从高价装修,高价车位等方面搞些猫腻,来为自己争取利益。

同时,限价会形成了一块利益,经济学上叫做“租”。从而,限价会引发寻租行为。比如,开发商为了争取监管部门对猫腻行为的纵容,有可能会主动腐蚀监管公务人员。

总之,单纯限价,解决不了问题,还会带来各种弊端。

“限价”不是“房住不炒”的朋友

过去十多年,房价持续上升,房地产投资成了全民信仰。然而,局面正在发生变化。单从居住需求看,很多地区的房子已经供大于求。中央适时提出“房住不炒”,正确及时。

“房住不炒”的核心含义,应该是让房子回归居住功能,抑制投机需求。但“限价”却会助推投机需求。

限价本身会传递供给不足的信号,推升市场预期,从而引致更多投机需求。投机需求会推高周边二手房价,二手房价高于限价新盘导致新盘遭哄抢。而新盘的哄抢,又让二手房价格更加坚挺。

最终,炒房者获利退出,并且更加坚信:“限价地区值得炒作”。从而,引发下一个“限售”区域的炒作。

如果做到“房住不炒”?这个问题太复杂,超出笔者的能力。我们试着做四点分析,提四条建议。

第一、在中国,房子已经成为金融产品。金融产品的价格不仅由实际供求关系决定,还会受到未来预期的影响。所以信息应该透明,这样才能形成正确的预期。

所以,第一点建议:房屋统计应该透明。让大家清楚知道,中国各地区到底有多少房?有多少空置房?未来还会建多少房?

第二、在某些热点城市,房屋存量不足是一个事实。限价无法解决供给不足,只能造成“寻租”空间。在这些区域,必须增加房屋供给,除此别无良方。

所以,第二点建议:加快热点城市的旧厂、旧村、甚至部分农地改造,增加土地供给,并适度提高容积率。

第三、在某些城市,房屋存量本来够用,但投机需求旺盛,导致供不应求。在这些城市,需要区分对待刚需者和投机者,提高投机者的交易成本和交易风险,降低交易流动性。比如,政策性房屋,15年内不得交易。在这种条件下,刚需者仍然愿意购买,但投机者就会避而远之。

所以,第三点建议:面向刚需,提供政策性楼盘。政策性楼盘在较长的持有期内不可交易。

第四、目前在很多城市,拥有住宅是落户、受教育的先决条件。每个城市总会有新人进入,不管房价多高,他们都必须被迫买房。那么市场中就不缺接盘侠,投机者自然有恃无恐。

所以,第四点建议:分离房屋居住之外的功能。落户、教育不依托于住宅。

我们只想到了这些。聪明的读者,您还有什么建议?

本文来自微信公众号:财经十一人(ID:caijingEleven),作者:刘建中、郑慧

本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均来源于网络,不代表本站观点。如发现有害或侵权内容与我们联系。